FAQ für Verkäufer

Was kostet es mich den DomSpitzenImmoservice zu beauftragen?

Eine sehr gute Frage.

Leider wird der Verdienst eines Immobilienmaklers sehr oft mit schlechtem Image verbunden - dabei erfordert der Verkauf einer Immobilie nicht nur eine professionelle und kreative Vermarktungsstrategie, sondern auch eine große Portion an Beratung und Verhandlungsgeschick; Folgende Dienstleistungen haben dementsprechend auch Ihren Preis.

Eine gesetzliche Regelung in Höhe der Provision gibt es allerdings nicht, diese variiert von Bundesland zu Bundesland. Bei uns in Nordrhein-Westfalen hat sich die Aufteilung etabliert, dass sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer 3,57% des Kaufpreises an den Immobilienmakler zahlen.

Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?

In den meisten Fällen entwickeln viele Eigentümer im Lauf der Zeit einen emotionalen Wert zu der eigenen Immobilie. Obwohl diese Entwicklung völlig normal ist, stellt sich logischerweise immer heraus, dass kein Interessent dazu bereit ist, den emotionalen Wert in bares Geld umzusetzen. Aus diesem Grund sollte man sich bei der Wertermittlung einer Immobilie, immer nach den "realen" bzw. nach den "marktüblichen oder ortsüblichen" Vergleichswerten orientieren. 

Gerne können Sie sich mit uns kostenlos und unverbindlich in Verbindung setzen um unser Wertermittlungsverfahren in Anspruch zu nehmen. Wenn gewünscht, vereinbaren wir auch einen Beratungstermin vor Ort, schauen uns die Lage an und führen gemeinsam mit Ihnen eine Standortanalyse durch.

Wieviel Zeit muss ich für den Verkauf meiner Immobilie einplanen?

Ab der Vermarktung Ihrer Immobilie bis zum Verkauf vergehen in der Regel ca. 8-10 Wochen. Um innerhalb diesen Zeitraums erfolgreich verkaufen zu können, müssen im Vorfeld viele Unterlagen besorgt und Vorbereitungen getroffen werden. Wenn Sie unsere Dienstleistung in Anspruch nehmen, erledigen wir für Sie jeden einzelnen Schritt und stehen währenddessen mit Rat und Tat an Ihrer Seite.

Wer entwirft den Kaufvertag und wo muss dieser unterzeichnet werden?

In diesem Fall gibt es eine ganz klare Antwort - ohne eine notarielle Beglaubigung passiert nichts! Gerne können Sie sich zusammen mit dem Käufer Ihres Objekts für einen Notar entscheiden. Beide Parteien erhalten im Vorfeld einen Entwurf des Kaufvertrags und können sich bestimmte, miteinander abgesprochene Änderungen wünschen. Sobald der Kaufvertrag unter Anwesenheit des Notars von beiden Parteien unterzeichnet wurde, gilt dieser als rechtskräftig.

Wann kommt es zur Objektübergabe und was muss währenddessen beachtet werden?

Eine Objekt- bzw. Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel erst dann, sobald der Kaufpreis seitens der Bank erfolgreich überwiesen wurde. Sollten Sie sich mit dem Käufer auf einen bestimmten Zeitpunkt geeinigt haben, so kann dieser im Kaufvertrag festgehalten werden. Bei der Objektübergabe werden außerdem alle Schlüssel, sowie Objektunterlagen und Vesicherungsdokumente übergeben. Anhand des Übergabeprotokolls, werden auch die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom notiert und für beide Seiten ausgestellt.

Als Ihr Immobilienpartner begleiten wir Sie auch bei der Schüsselübergabe und achten darauf, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen.

 

FAQ für Kaufinteressenten

Welche Kaufnebenkosten kommen zusätzlich hinzu?

Leider ist es mit der Bezahlung des Kaufpreises noch nicht getan. Neben der Maklercourtage (in unserem Fall 3,57%), kommen zusätzlich die Notar- bzw. Grundbuchkosten (ca. 1,5%) und die Kosten für die Grunderwerbssteuer (variieren je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%). In der Regel belaufen sich die Nebenkosten auf eine Gesamtspanne von 8-15% und sollten dem Kaufpreis hinzugerechnet werden. Vor dem Kauf einer Immobilie raten wir dazu, sich entweder vom Notar oder vom Steuerberater beraten zulassen. Teilweise können mitgekaufte Einrichtungsgegenstände (wie z.B: Einbauküche) von der Grunderwerbssteuer abgerechnet werden.

Wann ist die Courtage fällig?

Wenn wir als Immobilienmakler eine Immobilie verkauft haben, erhalten wir für die erfolgreiche Vermittlung eine Maklercourtage bzw. eine Provision. Diese ist mit Abschluss des Kaufvertrages fällig und beträgt 3,57% des Kaufpreises.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?

Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kauf- oder Bauobjekt.

Privatpersonen brauchen für die Bonitätsprüfung:

  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate

  • Aktueller Einkommenssteuerbescheid

  • Nachweis über vorhandene Vermögenswerte

  • Vorhandene Versicherungsverträge

  • Personalausweis oder Reisepass

Selbständige oder Freiberufler brauchen:

  • Den letzten Jahresabschluss

  • Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise

  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Was ist ein Energieausweis?

Seit dem 01. Mai 2014 ist der Nachweise eines Energieausweises Pflicht beim Verkauf oder bei Vermietung eines Objekts. Ein Energieausweis soll Auskunft darüber geben, wieviel Energie bei der Heizung und Warmwasseraufbereitung verbraucht wird. Je nach Art des Ausweises wird der tatsächliche Energieverbrauch dargestellt , also: je grüner die Skala, desto effizienter ist die Immobilie.

Was ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist quasi nichts anderes, als eine monatliche Nebenkostenaberechnung für den Eigentümer einer Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Berechnet werden neben den Betriebskosten auch die Ausgaben für die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Fahrstuhl, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner sind hier nur einige der Posten – und nicht jeder kann auf die Mieter umgelegt werden.

Wieviel Hausgeld anfällt, ermittelt die Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes, der von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Mit einem Verteilungsschlüssel, der auf dem Anteil am Gemeinschaftseigentum basiert, werden die Hausgeld-Kosten auf die Eigentümer umgelegt.


Wie hoch der jeweilige Miteigentumsanteil ist, hängt von der Wohnfläche und dem Verbrauch ab und kann ebenfalls dem Wirtschaftsplan entnommen werden.

Am Jahresende erstellt die Verwaltung dann eine Abrechnung, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden zurückerstattet.

 

FAQ für Vermieter

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Meist wird eine bestimmte Summe Geld an den Vermieter zur Sicherheit gezahlt. Diese Summe darf der Mieter auch in drei gleichhohen monatlichen Teilzahlungen erbringen, wobei die erste Kautionsrate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Der Vermieter muss die gesamte Kautionssumme dann bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen anlegen – zu einem für Sparanlagen üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Immer mehr Vermieter lassen sich eine Bürgschaftserklärung statt Bargeld aushändigen. In diesem Fall verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag anstelle des Mieters zu zahlen.

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Die wichtigsten Pflichten für Vermieter sind:

  • Bereitstellung der Wohnung zum im Mietvertrag vereinbarten Termin mit Aushändigung der Schlüssel

  • Instandhaltung und Reparatur, um die Wohnung in dem Zustand zu halten, den sie bei Vertragsabschluss hatte sowie die Beseitigung von Schäden

  • Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, solange die Wohnung nicht überbelegt wird

Wann darf ich meinem Mieter fristlos kündigen?

Ihrem Mieter dürfen Sie unter folgenden Vorrausstzungen fristlos kündigen:

  • Zahlungsverzug an zwei aufeinanderfolgenden Monaten, wenn der Zahlrungsrückstand mindestens eine Monatsmiete oder mehr beträgt

  • Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehreren Monaten

  • Störung des Hausfriedens, permanente Lärmbelästigung, unerlaubte Geschäfte oder Gewaltandrohung gegenüber den Nachbarn


Wie kündige ich einem Mieter wegen Eigenbedarf?

​In der Regel können Sie ihrem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie den Wohnraum für sich selbst, nahe Angehörige oder für Haushaltsmitglieder (Pflegekraft) beanspruchen wollen. Solch eine Kündigung muss darüberhinaus gut begründet werden und sollte die folgenden Sachverhalte beinhalten:

  • Die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Art des Verhältnisses zueinander

  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.

  • Die genauen Gründe aus denen sich der Wohnbedarf ergibt

  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraf 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären

Welche Mieterhöhungen sind mit der Mietpreisbremse erlaubt?

Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete der letzten 6 Jahre liegen. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden. Ausnahmen gibt es diesbezüglich bei Neubauten oder bei Modernisierungsmaßahmen. 

Achtung: Bei uns in Nordrhein-Westfalen galt die Mietpreisbremse seit Juli 2015 in 22 Kommunen, so etwa in Düsseldorf und Köln. Da das Amtsgericht Köln am 15. Februar 2019 jedoch auch hier eine ausreichende Begründung bemängelte, ist sie derzeit gerichtlich nicht durchsetzbar. Die Landesregierung kündigte zudem an, dass die Verordnung nicht verlängert werden soll.

 

FAQ für Mieter

Wie bereite ich mich auf den Besichtigungstermin vor?

In der Regel sind Sie nicht der einzige Interessent für die Wohnung und sollten sich deshalb entsprechend sorgfältig auf die Besichtigung vorbereiten. So können Sie alle wichtigen Fragen klären und einen guten ersten Eindruck beim Vermieter hinterlassen. Folgende Unterlagen empfehlen wir, einzureichen:

  • Mieter-Selbstauskunft

  • Gehaltsnachweis

  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

  • Schufa-Bonitätsauskunft

  • Aktuellen Personalausweis, Pass oder Aufenthaltsgenehmigung

Ebenfalls äußert notwendige Faktoren:

  • Pünktlichkeit

  • gepflegtes Erscheinungsbild

  • Höflichkeit bzw. nettes Auftreten

Wird die Wohnung befristet oder unbefristet vermietet?

Die Laufzeit eines Mietverhältnisses ist ein entscheidender Faktor in der Gestaltung des Mietvertrags. Dieser kann sowohl befristet, als auch unbefristet abgeschlossen werden. Einen unbefristeten Mietvertrag können Sie bei Bedarf immer mit der üblichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag, einigen Sie sich mit dem Vermieter auf einen bestimmten Mietzeitraum, welcher ggf. verlängert werden kann - eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters, ist bei einem befristeten Mietvertrag außerdem nicht zulässig. In jedem Fall sollten Sie sich vor der Unterzeichnung über die Laufzeit erkundigen.

Ist im Mietvertrag eine Vereinbarung über Mieterhöhungen vorgesehen?

Die Höhe der Miete muss über den gesamten Zeitraum nicht immer gleich bleiben. Der Vermieter hat das Recht die Miete zu erhöhen, falls Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind oder die Zustimmung des Mieters nur dann verlangen, wenn die neuen Mietkosten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und sich seit den letzten 15 Monaten nachweislich nicht verändert haben. Beide Voraussetzungen können außer Kraft gesetzt werden, falls im Mietvertrag eine Vereinbarung zur geplanten Mieterhöhung nach bestimmten Zeitabständen vereinbart wurde. Die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete stellen Möglichkeiten dar, dies zu tun.

Worauf muss bei der Wohnungsübergabe geachtet werden?

Bei der Wohnungsübergabe sollte der Zustand der Wohnung geprüft und anhand von einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Sollten Sie bei der Wohnungsübergabe gewisse Mängel feststellen, können Sie die Beseitung dieser Mängel fordern. Verzichten Sie darauf und akzeptieren die Mängel, können im späteren Verlauf keine Gewährleistungsrechte hergeleitet werden.

Was ist das Bestellerprinzip und für wen gilt es?

Das Bestellerprinzip folgt dem Grundsatz: Wer die Leistung bestellt, muss diese auch bezahlen. Vor der Einführung der Regelung hat zwar ein Eigentümer den Immobilienmakler zu Vermietung eines Objekts beauftragt, die Kosten für die Maklerprovision (2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer) musste jedoch der Mieter tragen. Seitdem 01.06.2015 werden die Maklerkosten von derjenigen Person getragen, welche den Immobilienmakler als Erstes beauftragt hatte. Die Maklerprovision muss erst gezahlt werden, wenn der Mietvertrag unterschrieben und der Auftrag somit erfolgreich abgeschlossen ist.

 
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